Huis verhuren zonder hypotheek: wat je móét weten

Huis verhuren zonder hypotheek: wat je móét weten

Mag ik mijn huis verhuren zonder hypotheek? Deze vraag krijgen we steeds vaker bij Kamer.nl. Het verhuren van je huis zonder de juiste stappen  kan leiden tot ernstige financiële en juridische problemen. In deze blog ontdek je precies wat je moet doen om deze valkuilen te vermijden en op een verantwoorde manier je woning te verhuren.

 

Hier krijg je antwoord op:

• Wat zegt de wet over het verhuren van een koopwoning?
• Mag ik mijn huis verhuren zonder toestemming van de bank?
• Wat als ik mijn huis hypotheekvrij heb?
• Wat zijn de risico’s van een huis verhuren zonder banktoestemming?
• Geen hypotheek op mijn woning, kan ik dan verhuren?
• Alternatieven als je je huis wilt verhuren met een hypotheek
• Veelgestelde vragen

Wat zegt de wet over het verhuren van een koopwoning?

Als je een koopwoning wilt verhuren, moet je rekening houden met verschillende wetten. De meeste hypotheekverstrekkers hebben in hun voorwaarden opgenomen dat verhuur zonder hun toestemming verboden is. Dit komt doordat de bank jouw woning als onderpand ziet voor de hypotheeklening. Verhuur kan de waarde van dit onderpand beïnvloeden en brengt extra risico's met zich mee voor de geldverstrekker.

Mag ik mijn huis verhuren zonder toestemming van de bank?

Het korte antwoord is nee. Zonder expliciete toestemming van je bank is het verhuren van je woning met een lopende hypotheek niet toegestaan. Doe je dit toch, dan loop je het risico dat de bank de volledige hypotheeklening opeist, wat kan leiden tot gedwongen verkoop van je woning.

Wat gebeurt er als ik mijn huis verhuur zonder toestemming?

Als je je woning zonder toestemming verhuurt en de bank ontdekt dit, kunnen de gevolgen ernstig zijn. De bank kan besluiten de hypotheek op te zeggen, waardoor je verplicht wordt het openstaande bedrag direct terug te betalen. Bovendien kan de bank juridische stappen ondernemen om de huurder uit het pand te zetten, wat zowel voor jou als voor de huurder vervelende consequenties heeft.

Wat als ik mijn huis hypotheekvrij heb?

Als je woning volledig is afbetaald en je hebt geen hypotheek meer, heb je meer vrijheid om je huis te verhuren. Toch zijn er ook dan belangrijke zaken om rekening mee te houden.

Hoe zit het met belasting en de verhuurwaarde?

Bij het verhuren van een hypotheekvrije woning worden de huurinkomsten in principe niet belast als inkomen. Echter, de woning wordt wel gezien als vermogen in box 3, waardoor je vermogensrendementsheffing betaalt over de waarde van de woning. Het is belangrijk om te weten dat vanaf 2025 de belasting op vermogen in box 3 wordt berekend op basis van het werkelijke rendement, wat ook de huurinkomsten kan omvatten.

Welke verhuurconstructies zijn mogelijk? (tijdelijk, permanent, AirBnB)

Afhankelijk van je plannen kun je kiezen voor verschillende verhuurvormen:

• Tijdelijke verhuur: Handig als je voor een bepaalde periode afwezig bent. Let op de regels rondom de Leegstandwet en tijdelijke huurcontracten.
• Permanente verhuur: Je verhuurt je woning voor onbepaalde tijd. Dit brengt langdurige verplichtingen met zich mee en biedt huurders huurbescherming.
• Vakantieverhuur (bijvoorbeeld via AirBnB): Kortdurende verhuur aan toeristen. Gemeenten stellen hier vaak specifieke regels aan, zoals het maximum aantal dagen per jaar dat je mag verhuren en het verplicht melden van de verhuur.

Waar kan ik mijn woning te huur aanbieden?

Als je een kamer of woning te huur wilt aanbieden, kun je de woning gratis aanbieden op kamer.nl, een van de grootste woning platformen in Nederland.  

Wat zijn de risico’s van een huis verhuren zonder banktoestemming?

Het negeren van de verplichting om toestemming te vragen kan leiden tot diverse risico's.

Kans op contractbreuk en juridische conflicten

Door zonder toestemming te verhuren, overtreed je de voorwaarden van je hypotheekcontract. Dit kan leiden tot juridische conflicten met de bank, waaronder het opeisen van de volledige hypotheekschuld en mogelijke rechtszaken.

Impact op je verzekering en aansprakelijkheid

Verzekeringsmaatschappijen kunnen moeilijk doen over schadeclaims als blijkt dat je zonder toestemming hebt verhuurd. Dit kan betekenen dat bepaalde schades niet gedekt worden, waardoor je zelf voor de kosten moet opdraaien.

Geen hypotheek op mijn woning, kan ik dan verhuren?

Als je geen hypotheek meer op je woning hebt, heb je in principe meer vrijheid om je huis te verhuren. Je hoeft geen toestemming te vragen aan een bank, omdat er geen hypotheekverstrekker is die beperkingen oplegt. Toch zijn er nog steeds een aantal belangrijke zaken waar je rekening mee moet houden.

Gemeentelijke regels en vergunningen

Ook zonder hypotheek moet je voldoen aan de lokale regelgeving. Veel gemeenten hebben regels rondom verhuur, vooral bij tijdelijke of recreatieve verhuur zoals via Airbnb. In sommige steden heb je een huisvestingsvergunning nodig of gelden er maximale verhuurtermijnen. Controleer daarom altijd bij je gemeente of je aan alle voorwaarden voldoet.

Fiscale gevolgen van verhuur

Ook als je geen hypotheek hebt, heeft verhuur invloed op je belastingaangifte. Een hypotheekvrije woning die je verhuurt, valt in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat de waarde van je woning meetelt bij je vermogen en je hierover vermogensrendementsheffing betaalt. Vanaf 2025 verandert het belastingstelsel en wordt de belasting berekend op basis van het daadwerkelijke rendement, waaronder huurinkomsten. (bron: Belastingdienst)

Verzekeringen en aansprakelijkheid

Veel standaard woonverzekeringen dekken geen schade als je je huis verhuurt. Controleer of je een verhuurdersverzekering nodig hebt om gedekt te blijven tegen schade door huurders. Ook als een huurder schade aanricht bij derden, kun jij als eigenaar aansprakelijk worden gesteld. Een aansprakelijkheidsverzekering voor verhuur is daarom verstandig.

Huurcontract en huurbescherming

Als je een woning zonder hypotheek verhuurt, is het cruciaal om een goed huurcontract op te stellen. In Nederland hebben huurders vaak sterke huurbescherming, vooral bij onbepaalde tijdscontracten. Dit betekent dat je een huurder niet zomaar kunt uitzetten. Wil je meer flexibiliteit? Overweeg dan een tijdelijk contract onder de Wet Doorstroming Huurmarkt, waarbij de huurder na afloop geen recht heeft op verlenging. (bron: Rijksoverheid)

Tip: Voor je gaat verhuren, check alle regels binnen het verhuren van een kamer in je koopwoning.

Alternatieven als je je huis wilt verhuren met een hypotheek

Als je toch je woning wilt verhuren en je hebt een hypotheek, zijn er legale routes die je kunt bewandelen.

Verhuurhypotheek: wat is het en hoe werkt het?

Een verhuurhypotheek is een speciale hypotheekvorm die is afgestemd op het verhuren van je woning. Deze hypotheek houdt rekening met de huurinkomsten en de specifieke risico's die verhuur met zich meebrengt. Het rentepercentage ligt vaak hoger dan bij een reguliere hypotheek, en de voorwaarden zijn afgestemd op verhuursituaties.

Overleg met de bank: welke uitzonderingen zijn er?

Sommige banken staan tijdelijke verhuur toe, bijvoorbeeld bij verblijf in het buitenland voor werk. Het is essentieel om in gesprek te gaan met je hypotheekverstrekker en de mogelijkheden te bespreken. Zorg altijd voor schriftelijke toestemming voordat je overgaat tot verhuur.

Tip: Beginnen met een kamer of woning te huur aanbieden? Meld je gratis aan bij kamer.nl.

 

Mag ik mijn huis verhuren zonder hypotheek?

Ja, als je geen hypotheek hebt, mag je je woning verhuren zonder toestemming van een bank. Houd wel rekening met gemeentelijke regels, belasting (box 3) en verzekeringen. Zorg voor een goed huurcontract, want huurders hebben vaak huurbescherming. Check vooraf alle regels bij je gemeente!

 

---

Veelgestelde vragen

1. Kan je zomaar een huis verhuren?

Nee, je mag niet zomaar een woning verhuren. In veel gemeenten is een huisvestingsvergunning verplicht voor huurders. Verhuur zonder deze vergunning kan leiden tot een boete wegens woonfraude. Daarnaast kunnen gemeenten aanvullende eisen stellen, zoals een verhuurvergunning voor de verhuurder. Controleer altijd de lokale regels.

2. Is een verhuurhypotheek verplicht?

Ja, een verhuurhypotheek is verplicht als je je koopwoning wilt verhuren. Banken eisen dit omdat reguliere hypotheken verhuur verbieden. Je kunt meestal 70-80% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren, en overwaarde is vaak nodig. Rentepercentages zijn vaak hoger dan bij een reguliere hypotheek.

3. Heeft huis verhuren nog zin?

Verhuren blijft in 2025 rendabel, maar door hogere belastingen daalt je netto rendement met zo’n 35%. Toch kunnen slimme keuzes, zoals een strategische locatie en gunstige financiering, je winst maximaliseren. Check altijd de actuele regelgeving en maak een realistische rekensom.

4. Welke banken nemen huurinkomsten mee?

ABN AMRO en Florius nemen huurinkomsten volledig mee, ook zonder ander inkomen. MUNT Hypotheken rekent 75% mee, NN 70% en bijBouwe 80% na aftrek. ING en Rabobank hanteren strengere criteria. Voor exacte voorwaarden check je de bank of een adviseur, want regels verschillen per situatie.