Huurrechten van (mede)huurders: Mis deze cruciale info niet!

Er zijn een paar essentiële regels die elke huurder, medehuurder of medebewoners moet weten. Wanneer een vriend, vriendin of partner bij je intrekt, moet je rekening houden met rechten en plichten. Als grootste huurwoningenplatform leggen we graag uit welke informatie cruciaal is om te weten. Lees daarom snel verder zodat je nooit voor onverwachte verrassingen komt te staan.

---

Wat is Huurrecht?

Huurrecht betreft alle rechten en plichten binnen huurrelaties, zoals huurprijs, contractduur en beëindigingsvoorwaarden. Belangrijk zijn het recht op huurbescherming en woongenot. Deze regels gelden voor verscheidene ruimten, afhankelijk van hun gebruik. Het huurrecht geldt ook voor voertuigen en kavels.

Een voorbeeld van een huurrecht is de wettelijke beperking op de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector. Sinds 2021 kunnen verhuurders de huur verhogen met inflatie +1% of cao-loonontwikkeling +1%. Deze regeling biedt huurders stabiliteit in hun woonlasten. Bij gemiste verhogingen kunnen verhuurders alleen de laatste twee jaar corrigeren, mits huurders jaarlijks geïnformeerd zijn. Dit huurrecht geldt voor zowel de hoofdhuurder als de medehuurder. Volgens volkshuisvesting Nederland blijft de jaarlijkse huurstijging in 2024 voor 640.000 huishoudens die huren in de vrije sector dankzij dit huurrecht beperkt tot 5,5%.

Wat is huurbescherming?

Huurbescherming is een wettelijke regeling die huurders beschermt tegen onredelijke opzegging van hun huurcontract. Het voorkomt dat huurders zomaar uit hun woning worden gezet en biedt rechten zoals contractverlenging en bescherming tegen buitensporige huurverhogingen, vooral bij woonruimten.

Je hebt recht op huurbescherming volgens de rijksoverheid als je voldoet aan de volgende huurbeschermingsvoorwaarden:

• Je hebt een huurcontract van onbepaalde duur of een doelgroepcontact dat betrekking heeft op de volgende situaties:
• Je huurt een woning.
• Je huurt een appartement.
• Je huurt een kamer (zoals in een studentenhuis).
• Je huurt een woonwagen op een vaste locatie (niet op een vakantiepark).
• Je huurt een standplaats voor een woonwagen (niet op een vakantiepark).

Er zijn veel verschillende verhuurregels waar een verhuurder zich aan moet houden. Een vast huurcontract mag bijvoorbeeld alleen opgezegd worden door de verhuurder als de hoofdhuurder of medehuurder hiervoor redenen hebben gegeven die vast staan volgens de wet. Een aantal voorbeelden zijn:

• Dringend eigen gebruik:

Een verhuurder kan het huurcontract opzeggen als hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat hij zelf in de woning wil gaan wonen of als de woning nodig is voor een familielid. Dringend eigen gebruik kan ook betrekking hebben op een situatie waarin de woning grondig moet worden gerenoveerd of gesloopt. (Artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek.)

• Woonsituatie van de huurder:

Als de huurder zich niet gedraagt als een goede huurder (bijvoorbeeld bij overlast, niet-betaling van de huur of illegale activiteiten), kan dit een reden zijn voor opzegging van het huurcontract door de verhuurder. (Artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek.)

• Huurders moeten plaatsmaken voor sloop of renovatie:

Als een verhuurder een pand wil slopen of ingrijpend wil renoveren, kan hij het huurcontract beëindigen. Hierbij moet wel aan strikte voorwaarden worden voldaan, zoals het aanbieden van vervangende woonruimte. (Artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek.)

• Verkoop van de woning onder bepaalde voorwaarden:

In sommige gevallen kan de verhuurder de huur opzeggen als de woning verkocht wordt, maar dit geldt alleen onder specifieke omstandigheden, bijvoorbeeld als de woning verkocht wordt aan een derde die de woning zelf wil bewonen. (Artikel 7:271 en 7:272 Burgerlijk Wetboek.)

• Verkeerde toewijzing van de woning:

Als de woning aan de huurder is toegewezen op basis van valse of onjuiste informatie, kan dit een grond zijn voor de verhuurder om het huurcontract op te zeggen. (Artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek.)

Meer weten over de rechten en plichten binnen verhuur? Lees hier meer over in het burgerlijk wetboek 7.

Wat is recht op woongenot?

Woongenot geeft huurders recht op een ongestoorde bewoning van hun woning. Bij verstoringen, zoals gebreken, onverwacht bezoek van de verhuurder of overlast, kan de huurder juridische stappen ondernemen. Voorbeelden hiervan zijn huurverlaging of herstelverzoeken. Dit gebeurt vaak met toestemming van de rechter.

Als je vastloopt in je huurrelatie, kan een huurrecht jurist hulp bieden. Deze specialist adviseert over huurgeschillen, stelt contracten op en beoordeelt ze. Juridische begeleiding kost doorgaans tussen €175 en €300 per uur, afhankelijk van de complexiteit van je zaak. Overleg met een jurist kan problemen vaak snel oplossen.

---

---

Wanneer ben je medehuurder?

Medehuurderschap ontstaat als je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt met de huurder en samen op hetzelfde adres woont. Als je niet getrouwd bent, kun je medehuurder worden door een verzoek in te dienen bij de verhuurder, mits je al minimaal twee jaar samenwoont en een gemeenschappelijke huishouding voert.

Dit betekent dus dat een huisgenoot minimaal twee jaar medebewoner moet zijn geweest, voor hij of zij medehuurder kan worden. Wanneer een inwonende medehuurder wordt, heeft hij of zij dezelfde huurrechten als de hoofdhuurder.

Verschil tussen hoofd- en medehuurder

De hoofdhuurder tekent de huurovereenkomst en is juridisch verantwoordelijk. Medehuurders zijn medecontractant en delen dezelfde rechten en plichten, inclusief huurbescherming en aansprakelijkheid voor huur en schade. Na een scheiding mag een medehuurder dus in de woning blijven. In Nederland is 30% medehuurder.

Stel: Lisa is hoofdhuurder en haar partner Tom is medehuurder. Wanneer Lisa besluit de huur op te zeggen, blijft Tom als medehuurder beschermd en kan hij de huurovereenkomst voortzetten. Als Tom echter de huur niet betaalt, kan de verhuurder hen beiden aanspreken voor de volledige huurprijs. Hierdoor zijn beide partijen volledig verantwoordelijk, ongeacht wie de initiële huurovereenkomst tekende.

​​Als Lisa en Tom uit elkaar gaan, kan Lisa Tom niet zomaar uit de woning zetten, zelfs als zij de hoofdhuurder is. Als medehuurder heeft Tom dezelfde huurrechten en daarmee huurbescherming. Beiden moeten akkoord gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst. Lukt dit niet? Dan moet een rechter uitspraak doen. 

Verschil tussen medebewoner en medehuurder

Je bent medebewoner als je op je woonadres staat ingeschreven, zoals kinderen of huisgenoten. Medehuurders hebben het huurcontract getekend en zijn aansprakelijk. Een medebewoner kan zonder juridische procedure vertrekken, tenzij hij of zij een geregistreerde partner is; dan word je automatisch medehuurder.

Dus: als Tom slechts een medebewoner is en geen medehuurder, kan Lisa, de huurder, hem wel uit huis zetten. 

Voordeel medehuurderschap

Het voordeel van medehuurderschap, vergeleken met medebewonerschap, is de rechtspositie die je hiermee verkrijgt. Een medehuurder heeft het recht om het huurcontract over te nemen, bijvoorbeeld in geval van overlijden of als de relatie eindigt. Aan de andere kant draagt een medehuurder wel meer verantwoordelijkheid dan een medebewoner. Een medehuurder is bijvoorbeeld aansprakelijk voor de eventuele huurachterstand en aanpassingen die zijn gedaan aan de woonruimte.

Je kunt op twee manieren medehuurder worden: wettelijk en contractueel. Je spreekt van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als je minimaal twee jaar samen in dezelfde woning hebt geleefd. Er moet een gemeenschappelijke huishouding gevoerd worden, plus voldoende inkomen zijn om de huur te betalen. De bewijslast voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding ligt bij de huurder.

Wat zijn de huurrechten van een inwonende?

Als inwonende heb je recht op privacy en toegang tot gemeenschappelijke ruimtes. Je hebt geen plichten tegenover de verhuurder omdat je geen contractant bent.

Hoewel je geen directe partij bent in het huurcontract, moet je verblijf veilig en bewoonbaar zijn. Afspraken met de huurder moeten voldoen aan de huisregels.

Relatie beëindigd? Wat nu met jullie huurcontract?

Bij contractuele medehuur hebben beide huurders gelijke rechten en plichten. Na een breuk moeten ze onderling beslissen wie blijft; bij onenigheid beslist de rechter. Zolang er geen akkoord met de verhuurder is, blijven beide huurders verantwoordelijk voor de huur. Ook de opzegtermijn en vergoeding delen ze samen.

Mogen studenten een medebewoner in hun kamer laten verblijven?

In principe kan onzelfstandige verhuur meerdere kamers beslaan. Het is daarom mogelijk dat je meerdere kamers deelt met een andere bewoner. De voorwaarde is dan wel dat de verhuur van deze woonruimte in de vorm van meerdere kamers is vastgelegd in één contract met slechts één huurder. Het gevolg hiervan is dat de andere bewoner, met uitzondering van de hoofdhuurder, géén huurrechten heeft. Voor studentenkamers geldt dat iedereen erin mag verblijven, mits het één kamer betreft, maar dat slechts de huurder erin mag wonen. Dit is ook de grond waarop een verhuurder (structureel) overnachten kan verbieden, dus het samenwonen met een partner op één kamer. 

Conclusie: ken je huurrecht!

Als huurder is het belangrijk om je rechten goed te kennen, vooral wanneer je samenwoont of overweegt iemand bij je in te laten trekken. Medehuurderschap kan je extra bescherming bieden, maar brengt ook verantwoordelijkheden met zich mee. Of het nu gaat om huurbescherming, je rechten bij sloop of renovatie, of wat te doen bij het beëindigen van een relatie, het huurrecht biedt duidelijke richtlijnen die jou helpen om met zekerheid te huren. Door je goed voor te bereiden en de regels te kennen, kun je mogelijke problemen voorkomen en zorgen voor een veilige en stabiele woonplek.

---