Bepalen van de optimale huurprijs van een woning in 2025

Wat is de optimale huurprijs van een woning in 2025?

De optimale huurprijs in 2025 hangt af van locatie, woningtype en WWS-punten. Sociale huur: max € 900,07 (≤143 punten), middenhuur: tot €1.184,82 (144–186 punten), vrije sector: vanaf 187 punten. Energielabel, WOZ-waarde en voorzieningen beïnvloeden de puntenscore en huurgrens.

 

Factoren die de huurprijs beïnvloeden

Woningwaarderingsstelsel (WWS) en puntentelling

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen op basis van een puntensysteem. Hoe meer punten een woning scoort, hoe hoger de toegestane huurprijs. Factoren zoals de oppervlakte, voorzieningen en duurzaamheid wegen mee in deze berekening. Voor contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, gelden soms andere (overgangs)regels, zie: ismijnhuurteduur.nl.

Vanaf 2025 zijn er enkele belangrijke wijzigingen in het puntensysteem, met name op het gebied van energiezuinigheid en isolatie. Dit betekent dat woningen met een goed energielabel meer punten kunnen krijgen volgens de huurprijscheck en dus een hogere huurprijs mogen vragen.

De onderdelen van het puntensysteem

Bij de berekening van de punten worden verschillende aspecten van de woning meegenomen. Hieronder vind je de belangrijkste factoren die meespelen in de puntentelling:

1. Woonoppervlakte

• Het aantal vierkante meters van de woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer telt mee in de puntentelling.
• Hoe groter de woning, hoe meer punten deze krijgt.

2. Overige ruimtes die bij de woning horen

• Extra ruimtes zoals een berging, garage, bijkeuken of zolder kunnen ook bijdragen aan de puntentelling.
• Voor gemeenschappelijke ruimtes worden vaak aparte rekenmethodes gehanteerd.

3. Verwarmde ruimtes

• Alleen ruimtes die voorzien zijn van verwarming worden volledig meegeteld.
• Onverwarmde bijruimtes zoals een onverwarmde kelder of garage krijgen minder of geen punten.

4. Energieprestaties en energielabel

• Woningen met een goed energielabel (A of B) krijgen extra punten, terwijl woningen met een lager label juist minder punten ontvangen.
• Als er geen energielabel bekend is, wordt het bouwjaar van de woning gebruikt als indicatie.
• Duurzame investeringen zoals zonnepanelen, warmtepompen en driedubbel glas kunnen de puntenscore verhogen.

5. Kwaliteit en grootte van de keuken

• Hoe groter en luxer de keuken, hoe meer punten deze oplevert.
• Factoren zoals inbouwapparatuur, afwerking en werkruimte spelen hierbij een rol.

6. Sanitair: aantal en kwaliteit van badkamers en toiletten

• Een woning krijgt punten op basis van het aantal toiletten, wastafels, douches en baden.
• De kwaliteit van de sanitaire voorzieningen speelt ook mee; luxe badkamers met hoogwaardige materialen kunnen extra punten opleveren.

7. Buitenruimtes en voorzieningen

• Tuin, balkon, dakterras of een loggia kunnen bijdragen aan extra punten in de berekening.
• Hoe groter en beter toegankelijk de buitenruimte, hoe meer punten worden toegekend.

8. WOZ-waarde van de woning

• Sinds 2015 is de WOZ-waarde een belangrijke factor in de puntentelling, vooral bij vrijesectorwoningen.
• Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe groter de kans dat de woning in de vrije sector verhuurd kan worden.

9. Aanpassingen voor mindervaliden en gehandicapten

• Woningen die speciaal zijn aangepast voor mindervalide bewoners, bijvoorbeeld door middel van drempelloze vloeren, brede deuropeningen of een traplift, kunnen extra punten ontvangen.

10. Grote investeringen in renovatie

• Als er in de afgelopen jaren meer dan € 10.000 is geïnvesteerd in renovaties (bijvoorbeeld een nieuwe badkamer of keuken), kan dit extra punten opleveren.

11. Historische en monumentale panden

• Een woning die als rijksmonument is aangemerkt, krijgt vaak een aparte puntentelling.
• Dit kan zowel voordelen als beperkingen met zich meebrengen, afhankelijk van de mate waarin het pand voldoet aan moderne woonstandaarden.

 

WOZ-waarde en huurprijs bepalen: hoe werkt dat?

De WOZ-waarde speelt een steeds grotere rol in de bepaling van de huurprijs. Per 1 mei mag de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetellen in de bepaling van de huurprijs. Woningen met een hoge WOZ-waarde kunnen binnen het WWS meer punten krijgen, wat de toegestane huurprijs verhoogt. 

Voorbeeld: Huurwoning met 142+ punten

Een huurwoning met 142 punten of meer valt normaal in de vrije sector. Maar als de WOZ-waarde meer dan 33% van de punten bepaalt en door de WOZ-cap daalt het aantal WOZ-punten, dan kan de huurprijs niet meer vrij worden bepaald en blijft de woning in de gereguleerde sector. 

De WOZ-cap is een wettelijke beperking waarbij de WOZ-waarde vanaf 2024 nog maximaal 33% mag meetellen in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit voorkomt dat woningen puur door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector vallen en zorgt voor betaalbare huren.
 

Bron: Rijksoverheid

 

Huurprijs bepalen per woningtype

Sociale huurwoningen

De maximale huurprijs van een sociale huurwoning wordt berekend met het puntensysteem (WWS), gebaseerd op grootte, voorzieningen en WOZ-waarde. Tot juli 2024 is de grens bij 143 punten € 879,66. Per 1 januari 2025 stijgt dit naar € 900,07, wat ook de nieuwe bovengrens voor sociale huur is.

Middenhuur: wat is het en wat mag je vragen?

Middenhuurwoningen hebben een huurprijs tussen de sociale huurgrens en de vrije sector. Deze categorie groeit in populariteit, omdat het betaalbare woonruimte biedt zonder de beperkingen van sociale huur. Voor middenhuurwoningen (144-186 punten) met een huurcontract vanaf 1 juli 2024 geldt een maximale kale beginhuur van € 1157,95 in 2024 en € 1184,82 in 2025.

Vrije sector huurprijs bepalen: wat is marktconform?

Voor een vrijesectorwoning bepaalt de verhuurder de huurprijs, zonder maximale grens. Dit geldt voor woningen met 187+ punten en een beginhuur boven € 1157,75 in 2024 of € 1184,82 in 2025. Ook middenhuurwoningen met een contract vóór 1 juli 2024 boven de toenmalige grens vallen hieronder.

 

Andere aandachtspunten voor het bepalen van de huurprijs

Hoe bereken je servicekosten door?

Servicekosten (excl. meubilering en stoffering) moeten gebaseerd zijn op de werkelijk gemaakte kosten. Als verhuurder ben je verplicht een gespecificeerd overzicht bij te houden en dit uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan je huurder te verstrekken.

Leestip: Alle rechten en plichten voor verhuurders op een rij (2025)

Je rekent servicekosten vaak via een voorschot:

• Te veel betaald? Huurder krijgt geld terug.
• Te weinig betaald? Je verrekent het verschil en kunt het voorschot aanpassen.

Meer weten? Bekijk de regels voor servicekosten.

Kosten voor stoffering en meubilering

Voor gemeubileerde of gestoffeerde woningen gelden vaste afschrijvingspercentages:

• Jonger dan 5 jaar → 20% van de aankoopwaarde per jaar.
• Ouder dan 5 jaar → 20% van de huidige marktwaarde.
• Duurzame apparaten (zoals koelkasten, fornuizen) → 10 jaar afschrijving op basis van de nieuwwaarde.

Energielabel en duurzaamheid: kan je meer vragen voor een zuinige woning?

Duurzaamheid wordt steeds belangrijker in de woningmarkt en het energielabel heeft invloed op het WWS. Woningen met een energielabel A of B kunnen in de meeste gevallen een hogere huurprijs vragen door extra punten in het WWS. Energiebesparende maatregelen zoals dubbel glas en zonnepanelen dragen hieraan bij.

Energielabel en duurzaamheid: kan je meer vragen voor een zuinige woning?

 

Slimme tool om je huurprijs te berekenen

Huurprijscheck van de Huurcommissie: de officiële berekening

Om een nauwkeurige berekening van de huurprijs te maken, kun je gebruikmaken van de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Dit helpt verhuurders en huurders om te bepalen of de gevraagde huurprijs redelijk is.

 

De optimale huurprijs bepalen met hulp van Kamer.nl

Heb je nog meer vragen over het bepalen van de optimale huurprijs? Neem dan gerust contact op met kamer.nl. Klaar om je woning te verhuren? Plaats vandaag nog je woning op kamer.nl en krijg direct toegang tot honderden woningzoekers!