Rechten en plichten van verhuurders: dit moet je weten

1. Wat zijn de rechten en plichten voor verhuurders?

Verhuurders hebben recht op tijdige huurbetaling, schadevergoeding bij schade en huurdersselectie op inkomen. Daartegenover staan verplichtingen: structureel onderhoud, voorziening van basisinstallaties (keuken, verwarming) en een geldig energielabel. Discriminatie, een buitensporige borg of het doorberekenen van onterechte kosten zijn wettelijk verboden.

Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap (per 1 juli 2023) en de Wet betaalbare huur (per 1 juli 2024) gelden er strengere regels. De Wet goed verhuurderschap legt verhuurders algemene normen op rond onder meer een transparante huurprijs, een redelijke borg en een informatieplicht richting huurders. De Wet betaalbare huur breidt de huurprijsbescherming uit: het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) is nu dwingend voor het lage en middensegment, waardoor voor veel woningen een wettelijk maximum aan de huurprijs zit. Huurders in het middensegment hebben hierdoor ook toegang gekregen tot de Huurcommissie voor geschillen over bijvoorbeeld de huurprijs, servicekosten of onderhoud.

Hieronder vind je alle rechten en plichten helder op een rij.
 

1.1 Rechten van een verhuurder bij woningverhuur

Als verhuurder heb je een aantal basisrechten waarmee je je eigendom kunt beschermen:
 

• Recht op huurbetaling – De huurder is verplicht om de huur maandelijks op tijd te betalen. Betaalt de huurder niet? Dan kun je een betalingsregeling brief inzetten. Daarnaast heeft een verhuurder recht op wettelijke rente en/of contractuele boetes.
• Recht op onderhoud door de huurder – Kleine herstellingen vallen onder de verantwoordelijkheid van de huurder. De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud, zoals het schilderen van de buitenkant en het vervangen of repareren van daken.
• Recht op huurverhoging of indexatie – Huurverhoging of indexatie mag alleen als dit wettelijk en contractueel is toegestaan en binnen de actuele maximale verhoging blijft. De overheid stelt jaarlijks per segment een maximaal verhogingspercentage vast; de mogelijkheid en de hoogte hangen dus af van het woningtype en wat er in het contract is afgesproken. Voor het middensegment moet de jaarlijkse verhoging bovendien expliciet in het contract zijn vastgelegd. Controleer altijd het actuele maximumpercentage voordat je een verhoging doorvoert.
• Recht op schadevergoeding – Als een huurder schade aan de woning toebrengt, kun je een schadevergoeding eisen of een deel van de borg inhouden. Sinds de Wet goed verhuurderschap mag de borg maximaal tweemaal de kale maandhuur bedragen en moet je deze na afloop in principe binnen veertien dagen terugbetalen.

• Selectiecriteria – Een verhuurder mag een huurder selecteren op basis van inkomen, maar moet de keuze transparant en objectief onderbouwen. Discriminatie op basis van geslacht, etniciteit of geloof is verboden.
• Huurcontractvoorwaarden – Je mag redelijke voorwaarden stellen, maar geen onwettige clausules opnemen, zoals buitensporige borgsommen of onterechte servicekosten.
   

1.2 Plichten van een verhuurder

Een verhuurder heeft drie kernverplichtingen: de woning in goede staat opleveren en beschikbaar stellen, het woongenot van de huurder garanderen en gebreken tijdig verhelpen. Daarnaast gelden sinds de recente wetgeving extra verplichtingen:

• Borg – De borg is gemaximeerd op twee keer de kale maandhuur en moet binnen een redelijke termijn na het einde van de huur worden terugbetaald, minus eventuele aantoonbare schade of openstaande huur.

• Servicekosten – Je mag alleen daadwerkelijk gemaakte kosten doorberekenen en moet hiervan jaarlijks een duidelijke, controleerbare afrekening verstrekken. Huurders kunnen een geschil over servicekosten voorleggen aan de Huurcommissie.

• Onderhoud – Groot en structureel onderhoud blijft de verantwoordelijkheid van de verhuurder; gebreken die het woongenot aantasten moet je tijdig herstellen.

• Informatieplicht – Sinds de Wet goed verhuurderschap moet je huurders bij aanvang schriftelijk informeren over onder meer hun rechten en plichten, de hoogte en berekening van de servicekosten, de borg en het gemeentelijke meldpunt. Bij arbeidsmigranten geldt deze informatie in een voor hen begrijpelijke taal.

• Energielabel – Bij verhuur moet je een geldig energielabel verstrekken, als onderdeel van duurzaam verhuurgedrag.

 

1.3 Wat mag een verhuurder niet vragen?

Verhuurders mogen geen verboden eisen stellen aan huurders. Discriminatie op basis van kenmerken zoals nationaliteit of geslacht is wettelijk verboden. Ook mag de borg niet hoger zijn dan twee keer de kale maandhuur. Daarnaast mogen alleen daadwerkelijk gemaakte servicekosten worden doorberekend, en geen onterechte bemiddelings- of administratiekosten.

Let op: deze regels gelden ook voor het verhuren aan expats.
 

2. Welke regels zijn nu belangrijk voor verhuurders?

De afgelopen jaren is er veel veranderd voor verhuurders. De Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur stellen samen strengere eisen aan transparantie, huurprijscontrole en registratie. Gemeenten krijgen meer handhavingsmogelijkheden. Tegelijkertijd staat de fiscale behandeling van huurinkomsten onder druk.

Bekijk hieronder wat er voor verhuurders speelt:
 

2.1 Strengere regels rondom goed verhuurderschap

De Wet Goed Verhuurderschap verplicht verhuurders om transparante en eerlijke huurvoorwaarden te hanteren. Dit betekent:

• Verhuurdersregister – Steeds meer gemeenten voeren een verplichte registratie of een verhuurvergunning in. Dit geldt al in onder meer Amsterdam en Rotterdam, waar verhuurders zich moeten melden bij de gemeente volgens Volkshuisvesting Nederland. Controleer dus altijd de regels van de gemeente waarin je woning staat.
• Huurprijscontroles – Door de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel dwingend geworden voor het lage en middensegment. Gemeenten en de Huurcommissie kunnen controleren of de gevraagde huurprijs binnen het wettelijke maximum past en hierop handhaven. Verhuurders die te veel vragen, riskeren terugbetaling en boetes.
• Arbeidsmigranten – Verhuurders van arbeidsmigranten moeten de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vastleggen en hen informeren in de door hen gewenste taal (Rijksoverheid).
• Meldpunt – Sinds 1 januari 2024 moet elke gemeente een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag en kan zij zelf handhaven of de melder doorverwijzen naar de juiste instantie.
   

2.2 Vaste huurcontracten weer de norm

Sinds 1 juli 2024 is met de Wet vaste huurcontracten het tijdelijke huurcontract grotendeels afgeschaft. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (een vast contract) is opnieuw het uitgangspunt. Tijdelijke verhuur is nog maar in een beperkt aantal uitzonderingssituaties toegestaan, zoals verhuur aan studenten, bij tijdelijke afwezigheid van de eigenaar of aan specifieke doelgroepen. Houd er als verhuurder rekening mee dat een vast contract minder flexibiliteit biedt en dat opzeggen alleen op wettelijke gronden mogelijk is.
 

2.3 Huurprijs en maximale huurverhoging

Voor woningen in het lage en middensegment bepaalt het puntenaantal (WWS) de maximale huurprijs. De grenzen tussen de segmenten en de bijbehorende maximale huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd, net als de maximaal toegestane huurverhoging per segment. Deze percentages en bedragen wijzigen elk jaar, dus ga voor je een nieuwe huurprijs of huurverhoging vaststelt altijd uit van de actuele cijfers.

Het handigste hulpmiddel hiervoor is de Huurprijscheck op de website van de Rijksoverheid: daarmee bereken je op basis van oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel en voorzieningen in welk segment je woning valt en wat de maximale huurprijs is. Zo voorkom je dat je per ongeluk een te hoge huur vraagt en daarmee het risico op terugbetaling en boetes loopt.

 

2.4 Belastingen en subsidies voor verhuurders

De fiscale regels voor verhuurders zijn de afgelopen jaren herhaaldelijk aangepast en blijven in beweging. De belasting op vermogen en huurinkomsten in box 3 wordt herzien, wat financiële gevolgen kan hebben voor particuliere verhuurders. Omdat dit stelsel nog volop verandert, kun je je actuele situatie het beste laten toetsen via de Belastingdienst of een fiscaal adviseur. Tegelijkertijd zijn er via de RVO regelmatig subsidies beschikbaar voor het verduurzamen van huurwoningen.

 

3. Onderhoud en herstellingen: ben je als verhuurder verantwoordelijk?

Als verhuurder ben je wettelijk verantwoordelijk voor het uitvoeren van groot onderhoud en het herstellen van structurele gebreken. Hieronder vind je alle verantwoordelijkheden op een rij:
 

3.1 Kleine herstellingen vs. grote renovaties

Wie verantwoordelijk is voor onderhoud, hangt af van de aard van de herstelling. Volgens de woonbond is de huurder verantwoordelijk voor kleine herstellingen. De verhuurder moet zorgen voor structureel onderhoud zoals dakreparaties.
 

Klein onderhoud voor rekening van de huurder

De huurder is verantwoordelijk voor de volgende taken op het gebied van klein onderhoud:

• Schilderwerk binnen – Witten van muren en plafonds, schilderen van binnendeurposten en houtwerk.
• Kleine reparaties – Vastzetten van trapleuningen, deurknoppen, schakelaars en stopcontacten.
• Kranen en sloten – Vervangen van leertjes, sloten, deurknoppen en ander klein hang- en sluitwerk.
• Technische installaties – Ontluchten en bijvullen van cv-installaties, schoonmaken van ventilatieroosters.
• Tochtwering en verlichting – Bevestigen van tochtstrips en vervangen van lampen in gemeenschappelijke ruimtes.
• Schoonmaak en ongediertebestrijding – Wassen van ramen, schoonhouden van goten, verwijderen van vlooien en mieren.
   

Groot onderhoud voor rekening van de verhuurder

De verhuurder is verantwoordelijk voor de volgende taken op het gebied van groot onderhoud:

• Buitenschilderwerk – Onderhoud en schilderen van gevels, kozijnen en buitendeuren.
• Structurele reparaties – Herstellen van dak, fundering, muren en grote gebreken aan leidingen.
• Vernieuwing van installaties – Reparatie of vervanging van cv-installaties, gasleidingen en elektrische bedrading.
• Herstel na slijtage – Vervangen van onderdelen zoals buitenverlichting, brievenbussen, schuttingen en paden.
• Sanitair en keukens – Vernieuwing van keukens, badkamers en toiletvoorzieningen bij achterstallig onderhoud.
• Riool en afvoer – Ontstoppen van riolering en schoonmaken van vuilstortkokers als dit niet door de huurder kan worden gedaan.
   

3.2 Wettelijke normen voor woningonderhoud

Volgens de wet moet een woning voldoen aan minimale normen:

• Ventilatie en isolatie – Woning moet gezond leefklimaat bieden.
• Veiligheidseisen – Woningen moeten brandveilig zijn en een goed functionerend slot hebben.
• Huurverlaging bij slecht onderhoud – Huurders kunnen een huurverlaging aanvragen bij gebreken. In 2024 ontvingen 3.200 huurders huurverlaging via de Huurcommissie, volgens Rijksoverheid.

 

Altijd op de hoogte zijn van de regels voor verhuurders met Kamer.nl

Het is belangrijk om je als verhuurder aan de wet- en regelgeving te houden. Houd de nieuwste wijzigingen in de gaten en zorg ervoor dat je huurcontracten correct zijn opgesteld. Plaats je woning snel op Kamer.nl en bereik woningzoekenden, maar controleer vooraf altijd je huurprijs, contract en gemeentelijke regels.
 

Overige artikelen voor verhuurders

Wil je weten wat de regels voor gemeubileerd verhuren zijn? Lees het in dit artikel.

Wil je weten wat je kunt doen met een extra kamer? Lees het in dit artikel.