Huis verhuren in Den Haag: regels, vergunningen en aandachtspunten

 

De regels bij verhuur huis in Den Haag 

Volgens de regels bij een verhuur huis in Den Haag is kamerverhuur zonder vergunning toegestaan aan maximaal drie personen. Voor vier of meer personen is een omzettingsvergunning vereist. Verder gelden regels zoals het woningwaarderingsstelsel, huisvestingsvergunningen en opkoopbescherming bij recente aankoop.

 

Waarom zijn er strenge verhuurregels in Den Haag?

Den Haag heeft strenge verhuurregels om misstanden op de woningmarkt te voorkomen en huurders beter te beschermen. Door de hoge vraag naar woonruimte en de aanwezigheid van veel internationale studenten en expats, liggen misbruik en oneerlijke praktijken op de loer. Denk aan te hoge huren, slechte woonomstandigheden of discriminatie bij de verhuur. De gemeente stelt daarom duidelijke regels op om eerlijke verhuur te stimuleren, woonkwaliteit te waarborgen.

 

De belangrijkste wet- en regelgeving in Den Haag

In 2025 gelden diverse wetten en regels die invloed hebben op huurders en verhuurders in Den Haag. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste regelgeving.

 

1. Wet goed verhuurderschap

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Dit betekent dat verhuurders verplicht zijn om zich aan specifieke gedragsregels te houden. Belangrijke aspecten zijn:

• Maximale borg: Een verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur als borg vragen bij nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2023.
• Altijd een schriftelijk huurcontract: Elke huurovereenkomst moet op papier staan, zodat alles zwart-op-wit duidelijk is.
• Huurders goed informeren: De verhuurder moet huurders schriftelijk uitleg geven over hun rechten en plichten rondom de huurwoning.
• Geen onredelijke servicekosten: Alleen echte kosten mogen als servicekosten worden doorberekend. De verhuurder moet elk jaar laten zien hoe deze kosten zijn opgebouwd.
• Geen intimidatie of discriminatie: Huurders mogen niet worden lastiggevallen of achtergesteld op basis van bijvoorbeeld afkomst, geslacht of leeftijd.
• Duidelijke regels voor arbeidsmigranten: Bij verhuur aan arbeidsmigranten moet alle belangrijke informatie in een taal die zij begrijpen worden verstrekt. Daarnaast mag een huurcontract nooit afhangen van een arbeidscontract.
• Meldpunt bij de gemeente: Vanaf 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt waar huurders klachten kunnen indienen over verhuurders die zich niet aan de regels houden.
• Strenge handhaving: Gemeenten kunnen boetes opleggen of zelfs het beheer van een woning overnemen als verhuurders zich niet aan de wet houden.

 

2. Wet betaalbare huur

Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. De Wet Betaalbare Huur zorgt ervoor dat huurprijzen beter aansluiten bij de kwaliteit van woningen. Vanaf 2024 geldt een maximale huurprijs ook voor middenhuurwoningen. Gemeenten kunnen vanaf 2025 optreden tegen te hoge huren. Dit moet zorgen voor meer betaalbare huur en betere huurbescherming. 

• Huurprijsberekening: De gemeente biedt tools zoals een huurprijscalculator waarmee je kunt checken of jouw huurprijs in lijn is met de regels.
• Meldpunt ongewenst verhuurgedrag: Vanaf 1 januari 2025 kunnen huurders via dit meldpunt klachten indienen over te hoge huren.

 

3. Wet vaste huurcontracten

Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten in Nederland alleen nog toegestaan in specifieke uitzonderingen. Dit betekent dat verhuurders in de meeste gevallen vaste huurcontracten moeten aanbieden. Toch zijn er enkele situaties waarin tijdelijk huren nog wel mag:

• Studentenhuisvesting: Studenten die tijdelijk in een andere stad wonen voor hun studie kunnen een tijdelijk huurcontract krijgen.
• Renovatie of sloop: Huurders die hun woning tijdelijk moeten verlaten vanwege grootschalige renovatie kunnen een kortdurend huurcontract krijgen. 
• Maatschappelijke opvang: Mensen die uit een opvangsituatie komen en op zoek zijn naar permanente huisvesting mogen tijdelijk huren.
• Tweede kans-contracten: Voor huurders die eerder vanwege overlast uit hun woning zijn gezet, kan een tijdelijke huurovereenkomst als laatste kans worden aangeboden.
• Jongeren die een woning erven: Wezen tussen de 16 en 27 jaar die de huur van hun overleden ouders overnemen, kunnen tijdelijk blijven wonen. 
• Gescheiden ouders: Ouders die een scheiding doormaken en in de buurt van hun kinderen willen blijven, kunnen tijdelijk een woning huren. 
• Statushouders: Vluchtelingen met een verblijfsvergunning die wachten op definitieve huisvesting, kunnen tijdelijk onderdak krijgen.

Deze uitzonderingen zijn ingevoerd om flexibiliteit te bieden in specifieke situaties, terwijl voor de meeste huurders een vast contract de standaard blijft.

 

Opkoopbescherming in Den Haag

Ga je in Den Haag verhuren? Dan is de kans groot dat je te maken krijgt met opkoopbescherming.

Wat is opkoopbescherming?

Opkoopbescherming voorkomt dat beleggers betaalbare koopwoningen opkopen om ze te verhuren. Zo blijven er meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf willen wonen. De regeling is vastgelegd in de Huisvestingswet.

Hoe werkt het?

Een woning valt onder de opkoopbescherming als aan alle drie de voorwaarden is voldaan:

• De woning is op of na 1 maart 2022 van eigenaar gewisseld (datum van inschrijving in het Kadaster is bepalend).
• De woning was in de 6 maanden vóór die inschrijving niet, of korter dan 6 maanden, verhuurd.
• De WOZ-waarde valt binnen de grens die geldt voor het jaar van inschrijving in het Kadaster.

De WOZ-grens wordt jaarlijks bijgesteld. Bepalend is het jaar waarin de woning in het Kadaster is ingeschreven:

Jaar van inschrijving (Kadaster)	WOZ-waardegrens
2022	€ 355.000
2023	€ 405.000
2024	€ 435.000
2025	€ 450.000
2026	€ 470.000

Wanneer mag je wél verhuren in Den Haag?

Er zijn twee routes: een vergunning of een ontheffing. Een vergunning is mogelijk als:

• Je verhuurt aan een familielid in de 1e of 2e graad (ouder, kind, broer of zus).
• Je na inschrijving minstens 1 jaar zelf in de woning hebt gewoond en de woning daarna maximaal 1 jaar wilt verhuren.
• De woning een onlosmakelijk deel is van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.

De huurder heeft in dat geval zelf een huisvestingsvergunning nodig.

Een ontheffing geldt onder meer voor woningcorporaties, de Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag, verhuur binnen het Doorbraakplan (sociale huur), en clusters van minimaal 10 woonruimten in één complex die gelijktijdig aan één nieuwe eigenaar worden overgedragen.

Kosten en doorlooptijd

Een aanvraag kost € 352,65 (ook als je de vergunning niet krijgt). De behandeling duurt maximaal 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen. Je mag de woning pas verhuren zodra je de vergunning of ontheffing hebt.

Wat als je de regels overtreedt?

Verhuur zonder vergunning of ontheffing kan een boete opleveren van € 10.000, oplopend tot € 40.000 per overtreding. De Haagse Pandbrigade handhaaft de opkoopbescherming. Wil je een vergunning aanvragen of meer weten? Check de website van gemeente Den Haag.

 

Regels voor kamerbewoning

Kamerbewoning is een vorm van huur waarbij meerdere personen samen in één woning wonen, zonder een gezin of stel te zijn. Vooral jongeren, internationale studenten en arbeidsmigranten maken hier gebruik van vanwege de betaalbaarheid en flexibiliteit.

Bij kamerbewoning heeft elke huurder een eigen kamer, maar worden voorzieningen zoals de keuken, badkamer en toilet gedeeld. In sommige gevallen wordt ook de woonkamer gezamenlijk gebruikt. Deze woonvorm is populair in steden zoals Den Haag, waar de vraag naar tijdelijke en betaalbare woonruimte groot is.

Regels voor kamerbewoning in Den Haag (vanaf 1 april 2026)

Sinds 1 april 2026 gelden er nieuwe, ruimere regels voor kamerbewoning in Den Haag (Nota Woningvoorraad 2025). Kamerverhuur mag nu in meer wijken dan voorheen.

• Zonder vergunning mag je op één adres aan maximaal 2 personen een kamer verhuren.
• Woon je zelf in de woning? Dan gelden de regels voor hospitaverhuur.
• Vanaf 3 huurders is een omzettingsvergunning nodig. Deze zet zelfstandige woonruimte om naar onzelfstandig gebruik.
• Er geldt een maximum van 8 bewoners per woning. Wil je aan meer dan 8 personen verhuren, dan moet je contact opnemen met de gemeente ([email protected]).
• Vergunningen worden alléén afgegeven in wijken die in de twee meest recente Leefbaarometer-metingen 'goed' tot 'uitstekend' scoren. Het maximum per wijk is verhoogd van 5% naar 10% van het aantal woningen.
• Binnen één gebouw of een rij aaneengesloten woningen mag maximaal 33,3% voor kamerbewoning worden gebruikt.
• Elke huurder heeft recht op minimaal 18 m² gebruiksoppervlakte (eigen kamer + gedeelde ruimtes samen).
• Vanaf 5 bewoners gelden extra regels voor geluidsisolatie.
• Vanaf 5 kamers in één woning gelden extra brandveiligheidseisen en moet je een gebruiksmelding doen via het Omgevingsloket.
• Bij meldingen bij het Meld- en Steunpunt Woonoverlast kan de gemeente een vergunning weigeren.

Een omzettingsvergunning kost € 575,35 (ook als de aanvraag wordt afgewezen). De behandeling duurt maximaal 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen.

Wijken in Den Haag met vergunningsmogelijkheid voor kamerbewoning

De gemeente Den Haag heeft een overzicht gemaakt van alle wijken waar je nog een vergunning voor kamerbewoning kunt aanvragen:

Afbeelding 1: Overzicht met wijken waar kamerverhuur mogelijk is (bron: denhaag.nl)

 

• (03) Westbroekpark en Duttendel
• (04) Benoordenhout
• (05) Archipelbuurt
• (10) Zorgvliet
• (13) Vogelwijk
• (15) Kijkduin en Ockenburgh
• (16) Kraayenstein en Vroondaal
• (43) Forepark
• (44) Leidschenveen

 

Hoe vraag ik een tijdelijke verhuur vergunning aan in Den Haag?

Als je de eigenaar van de woning bent, kun je onder de volgende voorwaarden een vergunning aanvragen: 

✔️Tijdelijke verhuur (maximaal 1 jaar)

✔️Verhuur aan familie in de 1e of 2e graad

✔️Verhuur van een woonruimte die bij een winkel, kantoor of bedrijfsruimte hoort

 

Huurprijsbescherming en huurverhogingen

Door de Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap gelden strengere regels voor huurprijs, informatieplicht en handhaving. Wanneer je een huis verhuurt in Den Haag, moet je hier rekening mee houden.

Bescherming tegen onredelijke huurprijzen

Met de Wet Betaalbare Huur kunnen verhuurders niet zomaar zelf bepalen hoeveel huur ze vragen. De maximale huurprijs wordt vastgesteld met behulp van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit beoordeelt de kwaliteit en maximale huurprijs van de woning.

Hoeveel mag de huur stijgen?

Vanaf 1 mei 2024 geldt voor geliberaliseerde huurwoningen een limiet op de jaarlijkse huurverhoging. De verhoging mag maximaal gelijk zijn aan inflatie + 1% of de CAO-loonontwikkeling + 1%, waarbij het laagste percentage leidend is. Deze regel blijft van kracht tot 1 mei 2029.

 

Verplichtingen voor verhuurders in Den Haag

1. Brandveiligheid

Als verhuurder in Den Haag moet je ervoor zorgen dat de woning voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften. Dit betekent onder andere:

• Rookmelders op elke verdieping
• Brandblussers of branddekens
• Regelmatige controle van elektrische installaties

2. Inschrijving bij de gemeente

Huurders moeten zich inschrijven op het adres waar ze wonen. Dit is verplicht volgens de Wet Basisregistratie Personen (BRP). Als verhuurder is het slim om huurders hierop te wijzen, zodat alle administratie correct verloopt.

3. Gevolgen van het overtreden van de regels

De gemeente Den Haag controleert streng of verhuurders zich aan de wet houden. Als je de Wet Betaalbare Huur of de Wet Goed Verhuurderschap overtreedt, kun je een boete krijgen die kan oplopen tot duizenden euro’s.

 

Slim en zorgeloos verhuren in Den Haag met Kamer.nl

Een woning verhuren in Den Haag kan een goede investering zijn, maar brengt ook verantwoordelijkheden met zich mee. Door op de hoogte te blijven van de regels en samen te werken met de gemeente, voorkom je problemen en zorg je voor stabiele huurinkomsten. Klaar om jouw woning te verhuren? Zet hem nu gratis op Kamer.nl en bereik direct duizenden woningzoekenden! 🎯