Inkomenstoets bij huren: uitleg en tips

Je hebt een mooie woning gevonden, je stuurt een reactie en dan lees je: 'inkomenstoets vereist'. Wat betekent dat precies? Veel woningzoekenden kennen de term wel, maar weten niet wat er gecontroleerd wordt, hoe ze hun inkomen moeten bewijzen of wat er gebeurt als ze er net niet aan voldoen. 

In dit artikel leggen we uit wat een inkomenstoets inhoudt, hoe je je toetsinkomen berekent en vindt en wat je kunt doen als je inkomen net tekortschiet.

Wat is een inkomenstoets?

Een inkomenstoets is een beoordeling waarmee een verhuurder bepaalt of jij de maandelijkse huur financieel kunt dragen. De verhuurder kijkt naar je inkomen en vergelijkt dat met de huurprijs. Pas als je inkomen hoog genoeg is, kom je in aanmerking voor de woning.

Er zijn twee soorten inkomenstoetsen, die beide anders werken. Bij sociale huurwoningen en middenhuur gaat het om een ‘fiscale toets’ op basis van je jaarinkomen, het zogeheten verzamelinkomen uit Box 1, 2 en 3. Bij vrije sector woningen hanteren verhuurders een ‘commerciële inkomenseis’ op basis van je actuele bruto maandinkomen. Voor de twee verschillende manieren heb je per methode andere documenten nodig.

Bij sociale huur is de inkomenstoets wettelijk verankerd via het principe van passend toewijzen. Woningcorporaties zijn verplicht om woningen toe te wijzen aan huishoudens die passen bij een bepaalde huurprijs en inkomensklasse. Bij de vrije sector is er geen wet die dit regelt, verhuurders bepalen zelf hun inkomensbeleid.

Waarom stellen verhuurders een inkomenseis?

Verhuurders willen zekerheid dat jij iedere maand de huur kunt betalen. Wanbetaling kost hen tijd, geld en juridische procedures. De inkomenseis is voor hen een manier om dat risico te beperken.

De norm die verhuurders hanteren is gebaseerd op NIBUD-richtlijnen. Daarin staat dat je maximaal ongeveer een derde van je netto inkomen aan woonlasten zou mogen besteden. Vanuit die redenering stellen verhuurders eisen aan je bruto maandinkomen, zodat er genoeg ruimte overblijft voor andere vaste lasten.

De hoogte van de inkomenseis verschilt per verhuurder en per type woning. Woningcorporaties houden zich aan wettelijke inkomensgrenzen. Per 1 januari 2026 gelden voor sociale huurwoningen inkomensgrenzen van €57.537 voor eenpersoonshuishoudens en €56.910 voor meerpersoonshuishoudens. De grens tussen sociale huur en middenhuur, ligt per 1 januari 2026 op €932,93 per maand. Particuliere verhuurders in de vrije sector stellen hun eigen regels en hanteren doorgaans een factor van 3 tot 4 keer de kale maandhuur als minimumeis.

Hoe bereken je je toetsinkomen?

Hoe je je toetsinkomen berekent, hangt af van het type woning waarnaar je zoekt. Er zijn twee sporen.

• Spoor A: sociale huur en middenhuur. Hier telt je verzamelinkomen uit het voorgaande belastingjaar. Dat is het totaal van je inkomen uit Box 1 (werk en woning), Box 2 (aanmerkelijk belang) en Box 3 (sparen en beleggen) bij elkaar. Dit cijfer vind je op je inkomensverklaring, ook wel het IB60-formulier genoemd. Je hoeft hier zelf niets bij op te tellen: de Belastingdienst heeft dit al berekend.
• Spoor B: vrije sector. Hier kijkt de verhuurder naar je actuele bruto maandinkomen. Dat is je maandsalaris inclusief vakantiegeld, een 13e maand als je die ontvangt en vaste toeslagen zoals ORT. Veel huurders vergeten vakantiegeld en vaste toeslagen mee te tellen, terwijl dit je toetsinkomen flink kan verhogen. Een rekenvoorbeeld: de huur is €1.000 per maand en de verhuurder hanteert een factor 3,5. Dan moet je bruto maandinkomen minimaal €3.500 bedragen. Verdien je €3.000 per maand maar ontvang je ook €250 per maand aan vakantiegeld en ORT, dan kom je precies aan die grens.

Ben je zzp'er? Dan geldt voor sociale huur doorgaans het gemiddelde van je nettowinst over de afgelopen drie jaar als toetsinkomen. Bij vrije sector verhuurders is een recente prognose van je boekhouder soms voldoende als je nog geen stabiel inkomensprofiel hebt over drie jaar, maar dit verschilt sterk per verhuurder. Vraag dit vooraf na zodat je weet welke documenten je moet aanleveren.

Waar vind je je toetsinkomen?

Voor sociale huur en middenhuur heb je de inkomensverklaring nodig: het IB60-formulier. Dit document toont je officiële verzamelinkomen over een afgesloten belastingjaar en is gratis te downloaden via Mijn Belastingdienst. Ga naar mijn.belastingdienst.nl, log in met DigiD, klik op 'Mijn gegevens' en kies vervolgens voor 'Inkomensverklaring'. Download dit document ruim van tevoren, zodat je het direct kunt meesturen zodra een verhuurder erom vraagt.

Voor vrije sector woningen zijn andere documenten nodig. Verhuurders vragen doorgaans om recente loonstrookjes van de afgelopen één tot drie maanden, een werkgeversverklaring en soms een kopie van je arbeidscontract. Op je loonstrook zie je je bruto maandloon, vakantiegeld en eventuele toeslagen staan. Dat zijn de cijfers die je gebruikt bij de berekening.

Ben je zzp'er of ondernemer? Dan heb je vaak jaaropgaven van de afgelopen één tot drie jaar nodig, een recente winst-en-verliesrekening en soms een inkomensverklaring van je boekhouder. Zorg dat deze documenten op orde zijn voordat je reageert op een woning. Verhuurders beslissen snel en een onvolledige aanvraag kost je kansen.

Wat als je niet aan de inkomenseis voldoet?

Niet aan de inkomenseis voldoen is geen doodlopende weg. Er zijn meerdere opties die je kunt verkennen.

De meest gebruikte oplossing is een garantsteller aandragen. Dat is iemand, vaak een ouder of familielid, die garant staat voor de huurbetalingen als jij die niet kunt doen. Verhuurders stellen aan een garantsteller doorgaans hogere inkomenseisen dan aan de huurder zelf. Niet alle verhuurders accepteren een garantsteller, dus vraag dit vooraf na.

Huur je samen met een partner? Dan telt bij veel vrije sector verhuurders het partnerinkomen mee. Steeds vaker telt het tweede inkomen voor 100% mee bij de berekening, hoewel sommige verhuurders nog 50% of 75% hanteren. Samen huren kan dus een groot verschil maken als je als individu net tekortkomt.

Sommige verhuurders laten ook eigen vermogen meewegen. Heb je spaargeld staan, dan mag dat bij sommige verhuurders gedeeltelijk worden meegenomen in de beoordeling.

Tot slot kun je zoeken naar woningen met soepelere inkomenseisen of naar woningen die specifiek gericht zijn op starters, studenten of andere doelgroepen. Verhuurders die maatwerk bieden zijn er, maar je moet er actief naar vragen.

Op zoek naar een woning?

Nu je precies weet wat een inkomenstoets inhoudt en hoe je je kunt voorbereiden, ben je klaar voor de volgende stap. Bekijk het actuele aanbod op Kamer.nl en vind een appartement of studio die aansluit bij jouw inkomen en woonwensen.

Veelgestelde vragen over de inkomenstoets

Telt vakantiegeld mee bij de inkomenseis?

Vakantiegeld mag je meenemen bij het berekenen van je bruto maandinkomen voor de vrije sector. Deel je totale jaarvakantiegeld door 12 en tel dit op bij je maandloon. Hetzelfde geldt voor een vaste 13e maand of ORT.

Wat als ik zzp'er ben? 

Voor sociale huur kijkt de corporatie doorgaans naar het gemiddelde van je nettowinst over de afgelopen drie jaar. Bij vrije sector verhuurders verschilt het beleid sterk. Zorg dat je jaaropgaven en een recente winst-en-verliesrekening klaar hebt. Een inkomensverklaring van je boekhouder kan je aanvraag ondersteunen.

Welke documenten heb ik nodig? 

Voor sociale huur: het IB60-formulier van de Belastingdienst. Voor de vrije sector: recente loonstrookjes, een werkgeversverklaring en soms je arbeidscontract. ZZP'ers hebben ook jaaropgaven en een winst-en-verliesrekening nodig.

Wat is het verschil tussen toetsinkomen en bruto maandloon? 

Je toetsinkomen in de fiscale zin is je verzamelinkomen over een heel jaar, zoals dat staat op je IB60. Je brutosalaris is je actuele maandsalaris vóór belastingen. Verhuurders in de vrije sector gebruiken het bruto maandloon inclusief toeslagen. Woningcorporaties gebruiken het fiscale toetsinkomen.